За своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони договору найму (найму житла) самостійно визначають розмір плати (абзац перший частини першої статті 762, частина перша статті 820 ЦК) або буде застосовуватися механізм, передбачений в ЦК (абзац другий частини першої статті 762, 632 ЦК України).
Плата за користування майном (стаття 762 ЦК) чи плата за користуванням житлом (стаття 820 ЦК) є тим критерієм, що дозволяє відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички (стаття 827 ЦК) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 вересня 2022 року в справі N 529/201/20 (провадження N 61-3820св21)).
Плата за користування майном (стаття 762 ЦК) є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав в найм майно. Вона може виражатися як в грошовій (що загально прийнято в цивільному обороті), так і в натуральні формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві, чи виконання робіт). Якщо сторони визначили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення.
За загальним правилом, сторони договору найму самостійно визначають розмір плати. Тому за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Законодавець в такому універсальному регуляторі приватних відносин як ЦК не кваліфікує плату за користування майном як істотну умову договору.
Для тих випадків, коли сторони не домовилися про розмір плати, він визначається з урахуванням: споживчої якості речі; інших обставин, які мають істотне значення. До таких можна віднести, зокрема, рік виробництва речі, її функціональні властивості, розташування речі тощо.
Тобто, у разі, коли в договорі найму (оренди) не визначений розмір орендної плати, "вмикається" той інструментарій (спосіб визначення плати), що закріпив законодавець у другому реченні частини першої статті 762 ЦК України.
Тому навіть у тому разі якщо сторони не домовилися про розмір платиу договорі найму (оренди) - це не "знищує" такий договір. Варто підкреслити, що договір, і зокрема договір найму (оренди) вчиняється для того щоб "породити" відповідний результат, а не для того щоб згодом констатувати його неукладеність, вочевидь для того щоб не виконувати обов'язки, які "з'явилися" з такого договору.
Постанова від 07.08.2024 № 757/18462/21-ц Верховний Суд. Касаційний цивільний суд